電話を使った詐欺

不動産投資詐欺の手口を事例解説!電話勧誘の賃貸物件は危険?

電話には、いろいろな業者から勧誘や営業の電話がかかってきますよね。

でも、電話の勧誘から詐欺被害に繋がってしまうケースが、多々あります。

 

その1つが、『不動産投資詐欺』です。

賃貸物件の購入や、売却などを持ち掛け、お金をだまし取ってしまうのです。

 

この不動産投資詐欺には、どんな手口があるのでしょうか?

 

ということで、この記事では

  • 不動産投資詐欺の手口と事例
  • 電話でコンタクトしてくる不動産投資詐欺を防ぐ方法

について解説します。

 

ぜひ読んで、詐欺の被害に遭わないよう、防御してください!

 

不動産投資詐欺の事例から手口を知ろう!

その不動産業者、儲かりそうな話をするけど、大丈夫!?

まず、不動産投資詐欺の事例を見ていきましょう。

 

ここでは、不動産投資詐欺でよくある

  • 手付金詐欺
  • 満室詐欺
  • 海外不動産投資詐欺
  • 二重譲渡詐欺
  • 不動産売却詐欺
  • 土地取引詐欺

の事例を挙げます。

 

どれも、電話での勧誘が入り口になるケースが多い手口です。

今回は、勧誘に応じた後の手口について、焦点を当てて解説します。

『手付金詐欺』の事例

不動産投資では、契約の時に『手付金』というお金を支払います。

この『手付金』をだまし取る詐欺の手口があります。

 

業者が、

悪徳業者

この物件は、とても人気があって、希望者が多いです。

誰かが買ってしまう前に、ひとまず手付金を払っておいた方が良いですよ。

などと言い、さらに

  • 契約をキャンセルすると、手付金が違約金として徴収されることを知らせない
  • 買わないならキャンセルすれば良いかのような説明をする

といった不十分な説明をします。

そのため買主は、とりあえずキープしておこうと思い、手付金を払ってしまいます。

 

でも、購入をキャンセルしようとすると

悪徳業者

キャンセルする場合、手付金は違約金として頂きます。

と言って、手付金を返してくれないのです。

 

手付金は、本来

  • 契約の証拠金
  • 解約や債務不履行になった場合の違約金

という意味で払うものです。

ですから、『購入をキャンセルすると、手付金が違約金として徴収される』こと自体は、詐欺とまでは言い切れません。

でも、意図的に買主が誤認する説明をした場合には、十分に悪質と言えます。

 

メモ

この手付金詐欺では、

  • 1つの物件に対して複数の契約者に手付金を払わせた後、連絡を断つ
  • 通常、手付金は決済時に購入費用の一部に充てたり、買主に返したりするが、購入費用にも充てず返金もしない

というケースもあります。

賃貸物件の『満室詐欺』の事例

不動産投資で賃貸マンションを購入する時は、入居率も重視されます。

入居率をごまかして買わせるのが、『満室詐欺』です。

 

満室詐欺では、マンションへの投資を勧誘する時に、

詐欺師

このマンションなら満室ですから、運用が楽ですよ。

と騙って投資させます。

 

そして買主がマンションを購入すると、入居者が次々と退居したり、実際には住んでいないことがわかったりして、詐欺が判明するのです。

 

この手口では

  • 詐欺師の仲間や身内、悪徳業者の社員を入居させる/書類上入居したことにする
  • 電気メーターを回したり窓にカーテンをかけたりして、人が住んでいるように装う

といった方法で『満室』を見せかけたりもします。

 

また、入居の記録を改ざんするケースもあります。

記録が改ざんされていると、『不自然な入居がないかどうか』も確かめられません。

その場合、詐欺かどうかを見抜くのは、非常に困難です。

 

メモ

『満室詐欺』に近い手口としては、

近くの大学キャンパスの閉鎖が決まっていることを伝えずに購入させ、購入後すぐにキャンパスが閉鎖し、空室だらけになった。

という事例もあります。

『海外不動産投資詐欺』の事例

『海外不動産投資詐欺』は、

  • 投資先が海外で、実際に物件を見て確認するのが難しい
  • 投資先の国や地域の状況を掴みにくい

ということに付け込んだ手口です。

 

タイやマレーシア、フィリピンなど、新興国の物件を

詐欺師

新興国だから、安く購入できますよ。

などと言って購入契約させ、

  • 架空の不動産を売る
  • 相場や実際の価格よりも高く売る
  • お金を払った後に、業者が行方をくらます

という手口の詐欺です。

 

また、実際に不動産を安く購入できたとしても、

  • 地域の情勢が不安定で、工事が進まない
  • 工事が完了する前に、不動産会社が倒産する

ということも多いです。

悪質なケースでは、業者がわざと不動産会社を潰して、受け取ったお金を持ち逃げしてしまうこともあります。

 

海外不動産への投資は、より慎重に考えるべきです。

『二重譲渡詐欺』の事例

『二重譲渡詐欺』は、文字通り

『1つの不動産を複数の人物に売る』

という詐欺です。

 

この手口ではまず、不動産会社がAさんにマンションを売る契約をします。

次に、Aさんが登記を済ませる前に、同じマンションをBさんにも売ってしまいます。

そして、Aさんが先に支払ったのに、AさんよりBさんに先に登記をさせ、Bさんをマンションの所有者にしてしまうのです。

不動産取引では、『先に登記を済ませた人』が所有者となります。

Aさんはお金を失い、マンションを買うこともできない

という結果になってしまいます。

 

メモ

この場合、Aさんは不動産会社に対して、債務不履行で損害賠償を請求することができます。

ただし、

業者が行方をくらますなどして、購入費用を返してもらえない

という、非常に悪質なケースがあります。

『不動産売却詐欺』の事例

詐欺師は、不動産を売りたい人も狙っています。

『不動産売却詐欺』です。

 

詐欺師は、すでに不動産の投資をしていて、複数のマンションを持っている人に

詐欺師

海外の不動産投資会社が、不動産のまとめ買いをすることになりました。

そこで、お持ちのマンションを、まとめて売っていただけませんか?

最初の物件は赤字になってしまいますが、すべての物件を売れば、かなりの利益になります。

と、勧誘の電話をかけてきます。

 

『まとめて売って利益が得られるなら…』と思ってこの話に乗ると、

業者は最初の物件を大赤字で売却し、その後は業者と連絡が取れなくなってしまうのです。

 

その他の不動産投資詐欺の手口

不動産投資詐欺には、これまで挙げた他にも、

  • 『家賃保証がある』と言っていたのに、家賃保証が付いていない、もしくは最初の数年だけで、その後は保証を減らされたり打ち切られたりする
  • マンションの管理費や修繕費など、必要経費について説明しない
  • マンションなどを売る時に、詐欺業者が偽の小切手を使う
  • ほとんどの部屋はボロボロのマンションなのに、リフォーム済みのきれいな部屋だけを内覧させる
  • 購入後に測量記録がないことが発覚し、不動産を手に入れられない
  • 詐欺師が恋人としてターゲットに近づき、結婚を意識させて『将来の住居に』などと言って買わせる

など、さまざまな手口があります。

 

中には、『違法』にならない形で、投資家に不利な物件を押し付ける手口もあります。

いわゆる『グレーゾーン』と言われる手口です。

たとえば、『ぼろぼろのマンションの、リフォーム済みの部分だけを見せて買わせる』という手口は、この『グレーゾーン』です。

 

グレーゾーンの手口は、投資家が十二分に注意すれば、ある程度は防げます。

でも、非常に巧妙に仕組まれていることもあるので、

グレーゾーンの手口を完璧に見抜くのは、困難です。

土地取引でも詐欺がある!

不動産に関連した詐欺には、土地取引の詐欺があります。

この事例を2つ、見てみましょう。

測量などの費用をだまし取る手口

不動産業者を名乗って、

詐欺師

あなたの土地をぜひ買いたいという人がいるのですが、売っていただけませんか?

という電話がかかってきます。

取引を承諾すると

詐欺師

土地を売る前に、測量する必要があります。

と言い、測量の費用を請求してきます。

そして、測量費を払った後、業者と連絡が取れなくなってしまうのです。

 

こうした詐欺では、測量の費用のほかに、

  • 管理費
  • 広告費
  • 工事費
  • 整地費用
  • 草木の伐採費用
  • 司法書士に登記の手続きを依頼する費用

などの名目で、何度もお金をだまし取られることもあります。

 

メモ

まともな不動産取引なら、

  • 売る土地を不動産会社側で整地したり工事したりする
  • 整地や工事の費用を売主に要求する

ということは、ありません。

他人の土地を勝手に売る悪質な詐欺

土地取引詐欺には、『他人の土地を勝手に売ってしまう』という、非常に悪質な手口もあります。

 

不動産仲介業者を名乗る人が

詐欺師

あなたの土地を買いたいと言っている人がいるのですが、売っていただけませんか?

うちの不動産会社なら、相場よりかなり高く売れます。

などと電話をかけて来ます。

 

承諾すると、弁護士役の詐欺師が

弁護士役の詐欺師

買主が『あの土地に施設を建てる認可が出るかどうか確認したい』とのことです。

そのために必要な書類を出してください。

と言って、ターゲットから

  • 印鑑証明
  • 住民票
  • 土地の権利書

などを預かります。

この時、『委任状』にサインさせることもあります。

 

そして、

預かった書類を使って詐欺師が土地を勝手に売り、買った人からお金を受け取った後に、行方をくらましてしまうのです。

 

この場合、土地の売買に必要な書類を使うので、

律上は『正当な手続きで土地を売買した』ということになってしまいます。

ですから、この手口にかかったら、土地を取り戻すことはできません。

 

メモ

買主役の詐欺師が、連絡を取ってくることもあります。

いわゆる『劇場型詐欺』の一種です。

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悪質な営業や勧誘について

不動産投資では、詐欺の他にも悪質な営業や勧誘もあります。

 

たとえば、

  • 断ってもしつこく電話をする・職場にまで何度も電話をする
  • 断ったのに、職場の前で待ち伏せをされる
  • 勧誘員の上司などが来て、複数の人でしつこく勧誘する
  • 脅すようなことを言われる
  • 断っても長時間にわたって勧誘して相手を疲れ果てさせ、『契約しないと帰れない』と思わせて契約させる
  • 暴力をふるう

といった勧誘で、実際にあった事例です。

もちろん、すべて違法な営業・勧誘です。

 

こんな営業をされた上に、お金をだまし取られたら、本当にダメージが大きいですよね。

迷惑な営業や勧誘に遭った時は、早めに消費者生活センターに相談しましょう。

こんなうたい文句に要注意!

詐欺師や悪徳業者による不動産投資の勧誘で、どんな言葉が使われるかも、チェックしておきましょう。

 

よく出てくるのは

  • 節税になる
  • 老後の資金のために
  • 生命保険になる
  • 家賃保証があるから安心
  • 『高利回り』や、あり得ない高さの利率
  • 将来値上がりする
  • 必ず利益が上がる
  • 人気物件なので、今を逃したらチャンスはない
  • 非公開物件を特別に紹介する
  • 自己資金ゼロで買える

といった言葉です。

 

でも、これらのうたい文句は、不確実だったり嘘だったりすることが多いです。

こうした話をされたら、『怪しいな』と思うようにしましょう。

 

また、勧誘や説明の時の様子も、よく注意してください。

たとえば

  • 投資のリスクや瑕疵(かし)など、デメリットを伝えない
  • メリットばかりを強調する
  • 実在しない物件や、すでに売れた物件など、実際には買えない魅力的な物件を広告に使う
  • やたらと専門用語を使って、わかりにくい説明をする
  • 即決を促す・契約を急がせる
  • 『ノルマが厳しくて、契約を取らないとまたみんなの前で叱責される』など、情に訴える
  • 質問をすると、はぐらかしたりきちんと答えなかったりする

といった様子が見受けられたら、その業者はやめておくことをおすすめします。

 

不動産投資詐欺を防ぐ方法

不動産投資詐欺は避けたい!そのためには?

ここからは、電話で勧誘してくる不動産投資詐欺を防ぐ方法について解説します。

 

詐欺に遭わないためには

  • 詐欺電話を受け取らないように、電話機での対策をする
  • 不動産投資の勧誘電話を受けた時の対応方法を身に付けておく
  • 投資をするなら、信頼できる窓口で相談するとともに、十分な知識を身に付ける

ということが大切です。

詐欺対策には電話機での対策が必須!

不動産投資詐欺は、電話で勧誘してくることが、よくあります。

そのため、

電話機の機能や『詐欺電話防止装置』などを使って、詐欺電話を受けないようにすることが重要です。

 

詐欺電話をシャットアウトするには

  • 電話機の機能や『詐欺電話防止装置』で通話を録音する
  • 常に留守番電話に設定し、知らない番号からの電話に出ない

という、2つの方法があります。

 

この電話での対策は、詐欺防止には必須と言っても過言ではありません。

警告メッセージと通話の録音で詐欺電話を防ぐ

詐欺電話をシャットアウトするために、とても効果的なのが、

  • 電話をかけてきた相手に、『防犯のため、この通話を録音します』といったメッセージを流す
  • 通話を録音する

という方法です。

 

ぜひおすすめしたいのが、

  • 電話機に付いている『防犯機能』を使う
  • 電話機に防犯機能がない場合は、『詐欺電話防止装置』を使う

という方法です。

これなら、警告メッセージと通話の録音を、同時にしてくれます。

 

詐欺師としては、通話内容の記録が残っては困りますよね。

そのため、

『録音します』とアナウンスが流れた時点で、電話を切る率がかなり高いです。

詐欺師の側から電話を切ってくれれば、こちらが対応する必要はなくなります。

『留守番電話機能』を上手に使う

最近の電話機の多くに、『留守番電話機能』が付いていますよね。

この留守番電話機能を使うことでも、詐欺や悪徳業者の電話をシャットアウトできます。

 

留守番電話機能をどう使うかというと

  1. 家族や友人知人など、普段連絡を取り合う人を『ホワイトリスト』として電話機の電話帳に登録する
  2. 常時留守電に設定しておき、『かかってきた電話には出ない』を基本にする
  3. 電話が来たら発信元を確認し、登録してある人からの電話だったら出る
  4. 登録していない人の電話は、相手が留守電にメッセージを入れて切るまで待つ
  5. 相手がメッセージを残して電話を切ったら、発信元番号を検索して確認し、メッセージを聞く
  6. メッセージから『話す必要がある』と判断した時のみ、折り返し電話をかける

という方法です。

 

そして、知らない業者からの電話だったら、折り返しの電話をしないのが無難です。

不動産投資に限らず、電話勧誘してくる業者の中には、良くない業者も混ざっているからです。

不動産投資の勧誘電話を取ってしまったら

もし不動産投資の勧誘電話を取ってしまったら、丁寧に、きっぱりと断って電話を切りましょう。

 

『ちょっと話を聞いてみようかな』などと思ってはいけません!

話を聞いているうちに、丸め込まれてしまう可能性もあるからです。

 

では、

  • 具体的にどんな言葉で断るのが良いか
  • なぜ断る必要があるのか

について、解説します。

電話での勧誘や営業の上手な断り方

電話での勧誘や営業を断る時には

『まったく興味がありませんので、お断りします。失礼します。』

と伝えて電話を切りましょう。

 

勧誘を断る時には、

  • 投資をする意思がないこと
  • 勧誘を断ること

をはっきり伝えることが、とても大切です。

遠回しに伝えると、相手が『押せば勧誘できるかもしれない』と思う可能性があるからです。

 

さらに、こちらが伝えたことを『断る』以外の意味に取られないために、

『いいです』『結構です』のような、『了承した』という意味にも解釈できる言葉を使ってはいけません。

はっきり『お断りします』と伝えましょう。

 

メモ

断る時は、静かにきっぱりと丁寧な口調で伝えると良いです。

ぞんざいな言葉遣いをしたために、業者が暴言を吐いたりするケースもあるからです。

電話の営業や勧誘を断った方が良い理由とは

キョウカ
電話で勧誘してくる不動産投資も、全部が全部悪徳ではないと思うけど、全部断ったほうがいいの?

そうです。

全部断っちゃいましょう!

 

なぜかというと、

  • まともな業者と詐欺や悪徳業者を見分けるのは難しい
  • 営業電話で持ちかけて来る物件には、良いものがあまりない
  • 営業電話で持ちかけられた投資話に乗ると、『不動産投資に詳しくない人』と見られてしまう

という理由からです。

 

一番の理由は、やはり『悪徳業者や詐欺を見抜くのがとても難しい』ということです。

 

詐欺師は、本当に巧妙な手口で詐欺を行います。

時には、プロでさえだまされてしまうことがあるくらいです。

被害に遭わないためにも、

『電話をかけてきた業者がまともかどうかを一般の人が見抜くのは、まず無理』と考えておいてください。

 

また、まともな業者だとしても、電話の営業で売るのは

  • 営業しないと売れない
  • 不動産投資に詳しい人なら手を出さない

という物件が多いです。

そもそも優良物件なら、電話で営業をするまでもなく売れますから。

 

そして、電話で勧誘されて投資する人は、

  • 不動産投資の知識があまりない
  • 物件の良し悪しを見分けられない

とみなされ、他の人には売れないような、良くない物件をつかまされてしまうことがあるのです。

 

これが、電話営業の不動産投資は、とにかく断ることを強くおすすめする理由です。

不動産投資の勧誘電話で困った時は

もし、不動産投資の勧誘電話を受けて、何か困ったことがあったら

消費者生活センター(電話番号『188』)

に相談しましょう。

 

たとえば、

  • 断ったのにしつこく電話をかけてくる
  • 強引に会う約束を取り付けられた・投資をすると言わされた
  • 投資をしてみたいと言ってしまったが、やっぱりやめたい
  • 興味があるが、詐欺ではないか心配

などの時には、相談してください。

 

また、電話以外でも、

  • 長時間に渡って勧誘され、『勧誘を終わらせるためには申し込むしかない』と思って申込書にサインをしてしまった
  • 勧誘の中で脅迫された・暴言を吐かれた
  • 契約や支払いをした後、業者と連絡が取れなくなった
  • 詐欺に遭っていないか不安

といった時には、迷わず相談しましょう。

 

なお、不動産投資の相談先としては

免許行政庁

⇒悪質な勧誘の相談に応じてくれる

宅地建物取引業保証協会

⇒不動産会社が加入する団体で、不動産取引の苦情や相談に応じてくれる(公益社団法人なので、法的な措置はできない)

この2つの機関もあります。

 

どこに相談して良いかわからない時は、ひとまず消費者生活センターに相談するのがおすすめです。

不動産投資で注意したいこと

ゼロから不動産投資を始める時に気を付けたいことは

  • 信頼できる不動産会社の窓口で相談する
  • 実際に投資を始める前に、十分な知識を身に付ける

ということです。

 

まず何より大事なのが、『信頼できる不動産会社で相談する』ということです。

この時にぜひ、どんな知識が必要なのかなども聞いてください。

 

そして、投資の知識を身に付けることは、詐欺にだまされないためだけでなく

  • 自分に合った、無理のない投資をする
  • 投資のリスクもわかっておく
  • 賃貸マンションなどをうまく経営していく

といったことのためにも、とても重要です。

投資をする前に、ぜひしっかりと勉強してください。

 

ただし、知識を付けるためのセミナーなども、信頼できる不動産会社で紹介してもらうのがおすすめです。

なぜかというと、怪しい不動産投資のセミナーもあるからです。

そこで間違った知識を付けてしまうと、詐欺に遭いかねません。

 

友人や知人、職場の人などに誘われたセミナーで被害に遭うケースもあるので、気を付けてくださいね。

 

まとめ

不動産投資詐欺には

  • 手付金を払えば物件をキープできるかのような話をしてお金を払わせ、キャンセルすると違約金として徴収してしまう
  • マンションが満室であるかのように装って買わせる
  • 海外物件を、現地調査がしにくいことに付け込んで実際より高値で売る
  • 二重契約をさせて、片方の人に登記をさせ、もう片方の契約者からお金をだまし取る
  • 『土地を買いたい人がいる』と偽って、測量や整地の費用としてお金をだまし取る

といった手口があります。

 

詐欺を防ぐためには、

  • 詐欺師や悪徳業者からの電話を取らないように、電話機で電話勧誘をシャットアウトする
  • 不動産投資の勧誘電話は、すべて断る
  • 不動産の投資や取引をする時には、信頼できる不動産会社の窓口で相談する
  • 不動産投資をする前に、正しい知識を身に付ける

ということが大切です。

 

特に電話機での対策は、詐欺師や悪徳業者からの電話を防ぐために、とても有効です。

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